L’Avvocato Gianluca Madonna illustra termini e specifiche relative agli errori nella relazione di stima di un bene immobile. Scopri i dettagli, leggi la news!
Errori nella relazione di stima di un bene immobile: che fare?
Nelle procedure di pignoramento immobiliare, un ruolo fondamentale è svolto dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice, che è chiamato ad effettuare tutte le ispezioni catastali e le indagini sull’immobile necessarie sia a rilevare la conformità urbanistica dello stesso, sia a stimare complessivamente il reale valore, ai fini della vendita all’asta.
Relazione di stima di un bene immobile: le specifiche
L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
- l’identificazione del bene
- una sommaria descrizione del bene
- lo stato di possesso del bene, se libero o occupato, nel caso in cui sia occupato da terzi, è importante specificare il titolo in base al quale è occupato e l’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento
- la sussistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, oltre che dei vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
- la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa
- in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria e gli eventuali costi della stessa
- l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Possono sorgere dei problemi in caso di errori nella perizia di stima
Cosa succede se la perizia è sbagliata?
Infatti, la perizia potrebbe contenere degli errori, ad esempio riguardo la metratura della casa, la superficie o lo stato complessivo immobiliare, compromettendo la valutazione del prezzo di stima.
Cosa succede se la perizia è sbagliata? La giurisprudenza riconosce il diritto di agire civilmente per chiedere il risarcimento dei danni.
Le responsabilità del perito secondo la Corte di cassazione
Infatti, rilevante è ciò che ha stabilito la Corte di cassazione nella sentenza n. 13010/2016, in cui è sancita la responsabilità del perito nei confronti dell’aggiudicatario del bene in asta.
Secondo la sentenza in esame egli è responsabile soltanto se l’errore di valutazione è avvenuto a seguito di “un comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell’acquirente.”
In conclusione, gli errori effettuati giustificano la richiesta di risarcimento soltanto se il perito ha agito con dolo o colpa e quando glie stessi sono tali da aver influenzato la scelta dell’aggiudicatario di partecipare all’incanto.
La vendita è a corpo e non a misura.
Tuttavia, si ricorda che la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano (anche in relazione al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380) con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive.
La vendita è a corpo e non a misura. Eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; b) che la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo.
Conseguentemente, l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.
La nostra consulenza per tutelare i tuoi interessi
Nonostante ciò, se la perizia risulta viziata per omesso controllo, potrebbe sorgere il diritto a richiedere al professionista un risarcimento per i danni eventualmente cagionati.
Il nostro Studio si offre di prestare consulenza a chiunque abbia subito danni acquistando un immobile in un’asta, di cui sia stata redatta una relazione di stima non corretta, fornendo le soluzioni più corrette per garantire un’effettiva tutela degli interessi violati.
