Scopri cosa fare quando il rogito immobiliare non rispetta i tempi previsti. Leggi le implicazioni legali e come richiedere efficacemente il risarcimento dei danni
Risarcimento Danni per Ritardo nel Rogito Immobiliare
Quando due persone stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare esse si impegnano a definire le modalità, i termini e le condizioni di vendita dell’immobile oggetto del contratto e indicano la data prevista per il rogito immobiliare ossia il termine entro il quale verrà stipulato un nuovo contratto di compravendita, detto definitivo, con il quale verrà trasferita la proprietà.
Ma cosa succede se non viene rispettato il termine previsto per il rogito immobiliare?
Preliminarmente, occorre comprendere se il termine indicato nel contratto preliminare sia da considerarsi essenziale.
Il termine essenziale costituisce un agile strumento per consentire alla parte di sciogliersi da un vincolo contrattuale diventato inutile, salvo che la parte stessa, per sua scelta, decida di mantenerlo in vita.
Normalmente, il termine indicato nel contratto preliminare per il rogito immobiliare non è di per sé considerato essenziale, nemmeno quando è riportata la seguente dicitura: “il rogito deve avvenire «entro e non oltre» una determinata data…”; questo perché tale formula di stile non è sufficiente a conferire il carattere eccezionale di “essenzialità” al termine.
Anche la giurisprudenza è concorde nell’escludere che quello indicato nel preliminare sia un termine essenziale, salvo che, in base alle espressioni usate, alla natura e all’oggetto del contratto, risulti inequivocabile la volontà delle parti di ritenere vanificata l’utilità economica del contratto concluso dopo la scadenza del giorno indicato (ex multis Cass. n. 22454/2014).
Ne consegue, che in tal caso, ad eccezione della summenzionata ipotesi, il promittente venditore e il promissario acquirente rimarranno vincolati anche dopo la scadenza del termine concordato nel preliminare per la stipula del definitivo.
Il carattere essenziale del termine è condizione necessaria per ottenere il risarcimento del danno da ritardo nel rogito?
La valutazione sull’essenzialità del termine per il rogito immobiliare secondo l’art. 1457 c.c. si pone come aspetto neutro rispetto al risarcimento dei danni da ritardo, per i quali bisogna fare riferimento agli artt. 1218 e 1223 c.c.
Infatti, l’art. 1223 c.c. statuisce che: “Il risarcimento del danno per l’inadempimento o il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”.
Come reso palese dalla disciplina sopra evocata, il risarcimento del danno da responsabilità contrattuale si configura anche quando ci si trova di fronte ad un semplice ritardo nell’adempimento e quindi anche quando non entra in gioco la questione sulle sorti del contratto, ossia la sua risoluzione.
Ai fini della richiesta di risarcimento dei danni da ritardo nel rogito, sarà pertanto sufficiente che al concreto inadempimento seguano dei danni effettivi.
Così si è espressa la Suprema Corte con sentenza n. 1622/1984 enunciando che: “l’indagine sulla natura essenziale o meno del termine o quella sull’importanza dell’inadempimento rilevano soltanto ai fini della risoluzione del contratto, mentre non hanno alcuna influenza sulla domanda di adempimento e su quella di risarcimento dei danni per il ritardo, per le quali basta l’accertamento dell’inadempimento nel termine stabilito per dare ad esse fondatezza in astratto, salva, quanto alla domanda di danni, la verifica in concreto se il ritardo abbia causato danni diretti e immediati.”
Quale onere probatorio deve soddisfare il richiedente al fine di ottenere il risarcimento dei danni da ritardo?
Trattandosi di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., il promissario acquirente dovrà solo dimostrare l’inadempimento del promittente venditore, ossia il ritardo nella stipula del contratto definitivo attribuibile al venditore, mentre spetterà a quest’ultimo provare che l’impossibilità della prestazione sia derivata eziologicamente da causa a lui non imputabile.
La parte adempiente, in genere, chiede solo il risarcimento del danno da ritardo del rogito oppure attiva anche altre tutele?
Nel caso di ritardo nella stipula del definitivo, il contraente in bonis ha anche altre azioni cautelative. Egli, infatti, può domandare l’adempimento o la risoluzione del contratto come disposto dall’art. 1453 c.c. (se il termine è essenziale l’art. 1457 c.c. fa riferimento alla risoluzione di diritto anche in assenza di espressa pattuizione della risoluzione) salvo in ogni caso il risarcimento dei danni oppure agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. azionando l’esecuzione in forma specifica con sentenza che va a surrogare il contratto non stipulato.
