Risoluzione anticipata del contratto di locazione e danno da mancato guadagno: la Sent. n. 4892/2025 delle Sezioni Unite Cass. Civ.
Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno finalmente chiarito una questione centrale per il diritto delle locazioni: in caso di riconsegna anticipata dell’immobile da parte del conduttore per inadempimento, il locatore ha diritto al risarcimento per i canoni mancanti fino alla scadenza naturale del contratto?
La risposta è sì, ma solo a precise condizioni: una decisione molto attesa e di grande impatto per proprietari, avvocati e agenzie immobiliari.
Il risarcimento per risoluzione anticipata del contratto di locazione
La Cassazione ha specificato chiaramente nella sentenza che:
«Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.».
In altre parole: la restituzione anticipata del bene non elimina automaticamente il danno economico subito dal locatore.
Esclusione dell’art. 1591 c.c.
Una delle novità più rilevanti è che non si applica l’articolo 1591 c.c. (indennità per ritardata restituzione) nei casi di risoluzione anticipata per inadempimento. Il danno in questi casi non deriva infatti dall’uso illecito del bene, bensì dalla mancata realizzazione dell’aspettativa contrattuale, cioè il reddito previsto fino alla scadenza naturale del contratto.
Onere probatorio del locatore: cosa deve dimostrare?
La sentenza della Cassazione impone al locatore un onere probatorio rigoroso. In particolare, egli dovrà dimostrare:
- La valida risoluzione del contratto per colpa del conduttore;
- L’effettiva restituzione anticipata dell’immobile rispetto al termine originario;
- Di essersi attivato con diligenza per trovare nuovi conduttori (ad esempio tramite pubblicità, incarico ad agenzia, contatti con potenziali locatari);
- Che nonostante questi sforzi, non ha percepito alcun reddito sostitutivo.
Solo dimostrando tutti questi elementi, il locatore potrà ottenere un risarcimento del danno da mancato guadagno per l’intero periodo residuo del contratto.
Perché questa sentenza è importante?
Questa decisione rappresenta una svolta interpretativa fondamentale nel panorama del diritto delle locazioni. Garantisce infatti un equo risarcimento al locatore, purché egli agisca secondo il principio di buona fede, e non rimanga passivo aspettando il decorso del contratto.
Inoltre, la sentenza rafforza la tutela della correttezza contrattuale e impedisce arricchimenti ingiustificati a danno delle parti.
